Размещение телекоммуникационного оборудования в жилых домах: выбираем законный способ

Прошли те времена, когда любой провайдер мог установить свое оборудование в жилом доме, не спрашивая разрешения на проведение работ у управляющей компании или у собственников.

Согласно Жилищному Кодексу РФ распоряжаться общедомовым имуществом могут только собственники жилых и нежилых помещений этого дома. Об этом говорит ст. 36 гл.6 ЖК РФ. К такому имуществу относят лестничные клетки, подвалы, технические этажи. Именно часть технического этажа отводится провайдерам для размещения телекоммуникационного оборудования, а значит, такое право они могут получить только с согласия собственников.

Чаще всего на практике  жильцы дома передают право заключения договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании. Поэтому для согласования установки оборудования провайдеры обращаются к ее представителям. Но иногда оператору связи не удается договориться с управляющей компанией, которая либо лоббирует интересы «своего» провайдера, либо требует высокую арендную плату.

Как оператору справиться с управляющей компанией жилого дома, мешающей размещению  телекоммуникационного оборудования? Законное решение существует. Достаточно провести согласование доступа в жилые дома через общее собрание собственников многоквартирных домов, руководствуясь ЖК РФ.

Кто поможет в получении доступа

Безусловно, оператор связи может, используя в качестве руководства ЖК РФ и материалы этой статьи, самостоятельно организовать процедуру согласования. Но когда речь идет о больших многоквартирных домах, потребуется значительный человеческий ресурс, самостоятельный подбор которого достаточно сложен.

На рынке консалтинговых услуг согласование доступа для провайдера представлено небольшим числом специалистов. Их можно разделить на 2 категории:

1. Профессиональные компании, которые давно занимаются подобной деятельностью, имеют штат опытных специалистов и действуют согласно ЖК РФ,
2. Единичные проектные команды, с целью экономии ресурсов действующие по «упрощенной» схеме.

Эти две категории исполнителей принципиально различаются подходом к проведению согласования, качеством оказываемых услуг и соответственно их стоимостью.

Как провести процедуру согласования в рамках законодательства

Работа по согласованию должна проводиться по этапам, четко определенным рамками Жилищного кодекса.

Этап 1. Поиск инициатора

Работа начинается непосредственно с поиска инициирующего лица в конкретном многоквартирном доме, так как компания оператор связи не имеет прав на проведение подобных собраний собственников, если, конечно, у нее нет помещений в собственности по конкретному адресу. Именно лицо, которое согласилось стать инициатором общего собрания собственников, фигурирует во всех бланках и документах.

Этап 2. Размещение уведомления о проведении очного собрания собственников

На следующем этапе необходимо разместить уведомление о проведении общего собрания собственников в форме очного голосования. Согласно ЖК РФ такое уведомление должно быть размещено инициатором за 10 дней до проведения такого собрания. Чтобы иметь доказательства факта размещения, необходимо произвести фотосъемку и отразить этот момент в акте о фотографировании, который подписывает инициатор и несколько понятых.

Этап 3. Формирование списков собственников

В течение 10 дней до проведения очного голосования компания формирует список собственников многоквартирного дома с указанием № регистрации права собственности и общей площадью помещений этого многоквартирного дома.

Этап 4. Проведение очного голосования

В назначенное время компания и инициатор проводят очное голосование путем совместного присутствия. На таком собрании всех пришедших собственников регистрируют в специальном бланке, выбирают секретаря и председателя собрания, которые в свою очередь проверяют и подписывают все документы общего собрания собственников. Для того чтобы очное собрание состоялось необходимо присутствие 2/3 площадей принадлежащих собственникам многоквартирного дома.

По опыту такое возможно в двух случаях, если многоквартирный дом небольшой (до 16 квартир) или же большинство помещений дома принадлежат одному человеку или компании, например, застройщику. Во всех остальных случаях набрать кворум практически невозможно, но проведение общего собрания собственников является обязательным условием.

Этап 5. Проведение заочного голосования

Если на этапе очного голосования кворум не собрался, оно переходит в заочную форму. Теперь необходимо каждому собственнику жилого или нежилого помещений в многоквартирном доме вручить под роспись бланк решения с перечнем вопросов, поднятых на голосовании и бланк уведомления о проведении заочного голосования с указанием сроков проведения и местом передачи заполненных бланков.

Этап 6. Передача документов

По завершении процедуры заочного голосования инициатор собрания и секретарь в присутствии всех желающих проводят подсчет голосов и подписывают все необходимые документы. Если на заочном голосовании набрали кворум, то собрание считается правомочным и решение, принятое на таком собрании, подлежит исполнению. В случае с оператором связи при положительном исходе, копии бланков решений и протоколов направляются в управляющую компанию дома для дальнейшего исполнения. Общее собрание собственников не может длиться менее 21 дня.

Проведение согласования по «упрощенной» схеме

Единичные проектные команды проводят всего три этапа согласования:

Как видите, на первом этапе работы таких команд происходит заочное голосование, во время которого раздаются под роспись бланки решений и уведомлений, при этом право собственности на помещение уточняется на словах. Есть большая вероятность, что в голосовании примет участие не собственник, а лицо арендующее помещение или родственник собственника.

В процессе заочного голосования наиболее лояльному собственнику предлагается стать инициатором, который потом фигурирует во всех документах. Он же и подписывает все документы общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Данный пакет документов передается оператору связи, который сам принимает решение о дальнейших действиях по согласованию доступа в жилые дома.

Почему не стоит экономить на процедуре получения доступа

Возможно, вы захотите применить «упрощенную» схему для ускорения процесса или снижения затрат. Но при таком подходе все затраты на получение доступа могут оказаться выброшенными на ветер.

Принципиальная разница таких подходов в том, что второй вариант проведения собрания возможен, если он проводится для «галочки», есть договоренности с администрацией и с управляющей компанией. Если же таких договоренностей нет (или они сомнительны) существует большая вероятность того, что подобное голосование признают недействительным в суде, так как не соблюдена процедура проведения общего собрания собственников.

При использовании первого варианта, включающего все необходимые этапы, получение доступа в жилые дома для размещения телекоммуникационного оборудования наиболее защищено от оспаривания в суде, так как все действия основаны на предписаниях ЖК РФ.